Z artykułu dowiesz się:

  • Dlaczego większość z nas nie wie, że tworzy wspólnoty mieszkaniowe i co z tego wynika?
  • Czy właściciele lokali korzystają ze swoich praw oraz czy wypełniają swoje obowiązki?
  • Dlaczego należy pozbyć się postawy roszczeniowej i jak samemu rozwiązać problem?

 

Pierwszy akt notarialny – źródło pierwszych nieporozumień

Prawda jest taka, że większość z nas nie wie, że należy do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy z mocy prawa. Z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego samodzielnego lokalu wchodzącego w skład określonej nieruchomości, jego właściciel, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Dzieje się tak bez względu na ewentualny sprzeciw właściciela, który od tego momentu tworzy tzw. współwłasność przymusową. Powyższe oznacza, że dopóki pozostaje właścicielem lokalu, należy on do wspólnoty mieszkaniowej na dobre i na złe.

Przykład

Deweloper zakończył budowę wielorodzinnego budynku mieszkalnego na 100 lokali i zaczyna sukcesywnie je sprzedawać. Z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży pierwszego lokalu, na mocy art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, powstaje wspólnota mieszkaniowa tworzona przez dwóch właścicieli, tj. dewelopera (własność 99 lokali) oraz nabywcę pierwszego lokalu (własność 1 lokalu). Z biegiem czasu, w ślad za zbywaniem przez developera kolejnych lokali, właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową przybywa, a stan posiadania dewelopera sukcesywnie maleje, aż do czasu, gdy sprzeda on wszystkie lokale w danej nieruchomości.

 

W umowie o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu właściciele najczęściej określają także sposób zarządu tzw. nieruchomością wspólną, czyli częścią budynku lub gruntu, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli mieszkań lub pomieszczeń. Choć ustawodawca z góry założył tu wspólną wolę stron, to najczęściej developer, który ma pozycję dominującą, wykorzystuje tę możliwość do ochrony własnych interesów. Nierzadkie są bowiem przypadki narzucania regulacji, których celem jest ograniczenie praw właścicieli lokali. Część z tych zapisów doczekała się nawet reakcji ze strony Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Powyższe ma krytyczne znaczenie dla wszystkich, także przyszłych właścicieli lokali, gdyż zgodnie z prawem, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali, przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zapoznanie się z regułami i ich stosowanie nie zawsze jest przyjemne, ale jeżeli nie masz możliwości zmiany tych zasad, przepisów i ograniczeń, to powinieneś jest znać.

Przykładowe zapisy w aktach notarialnych, które powinny wzbudzić Wasze zainteresowanie

  1. 1.    „Przedstawiciel Sprzedającego (deweloper) oraz Kupujący ustalają, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany zgodnie z przepisami rozdziału IV ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali i powierzają zarząd nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 18 tej ustawy (zarząd powierzony) spółce pod firmą XYZ”
  2. 2.    „W związku z określeniem w niniejszej umowie w sposób kompleksowy sposobu zarządu nieruchomością wspólną i powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną Zarządcy, strony na podstawie art. 18 ust. 3 oraz art. 33 ustawy o własności lokali stwierdzają, że do zarządu nieruchomością wspólną nie mają zastosowania zasady określone w rozdziale IV ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

 

Ignorancja – grzech podstawowy

„Ignorantia legis non excusat” – ta maksyma prawnicza uznająca fikcję powszechnej znajomości prawa oznacza, że nieznajomość prawa nie jest usprawiedliwieniem. Brak świadomości wynikającej z niewiedzy, że przynależy się do wspólnoty mieszkaniowej oraz o wynikających z tej przynależności szeregu praw i obowiązków nie jest więc okolicznością łagodzącą. Nieświadomy, a co gorsze świadomy brak zaangażowania właścicieli lokali w codzienne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, jest odpowiedzialny za zdecydowanie największą ilość problemów związanych z prawidłowym jej funkcjonowaniem.

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Z praw korzystamy chętnie, często nawet ponad miarę, starając się chronić przede wszystkim własny interes. Z obowiązków wywiązujemy się niechętnie i w ostateczności. Powyższe powoduje, że nie zanosi się na nic dobrego. Nie wierzcie w to, że obecny stan komfortu i radości potrwa długo. Nie bądźcie krótkowzroczni. Jak wynika, z naszych obserwacji oraz przeprowadzanych cyklicznie audytów nieruchomości:

  • większość właścicieli nieruchomości oraz osób zasiadających w organach zarządczych wspólnot mieszkaniowych nie chce się nauczyć, jak zarządzać własnymi nieruchomościami, ani tego, jak w nie inwestować. Zamiast się uczyć, po prostu przekazują swoje nieruchomości zgłaszającym się ekspertom, po czym mają nadzieję i modlą się, żeby ci eksperci rzeczywiście byli tacy, za jakich się podają. Modlitwy, nawet te najbardziej żarliwe, nie pomogą jednak w ewentualnym zetknięciu z wymiarem sprawiedliwości;
  • mentalność dużej grupy zgłaszających się ekspertów często, nie pozwala zauważyć szans wynikających z indywidualnego charakteru danej nieruchomości. Bezrefleksyjne stosowanie przez nich, szczególnie popularnych wśród tzw. „hurtowych zarządców” automatyzacji procesów, wbrew obiegowym opiniom, nie służy właścicielom nieruchomości, lecz przyczynia się do zwiększenia poziomu wynagrodzenia firm zarządzających;
  • bardzo często zdarza się, że to, co umieją zarządcy, na niewiele się przydaje, szczególnie zaś w sprawach wymagających zaawansowanej wiedzy z wykorzystaniem przepisów i orzecznictwa z obszarów prawa bilansowego, budowlanego, cywilnego czy upadłościowego. Niejednokrotnie przychodzili do nas ludzie i opowiadali nam o tym, co w ich przekonaniu było wspaniałym projektem. Po czym dowiadywaliśmy się, nie wiedzą dosłownie nic;
  • na palcach jednej ręki można policzyć zarządców, którzy swoją pracę traktują, jako powołanie. Obserwowana obecnie konsolidacja rynku powoduje, że zarządzanie nieruchomościami bardziej przypomina dziś linię montażową w wielkich fabrykach należących do zaledwie kilku właścicieli. Optymalizacja kosztów działania, unifikacja procesów a także bezprzedmiotowe podejście do wykonywanego zawodu, to nic innego jak maksymalizacja zysków właścicieli tych „fabryk”.
  • Uwolnienie zawodu zarządcy nieruchomościami, nie przyniosło zakładanej przez ustawodawcę poprawy opisanej sytuacji, gdyż nauka administrowania i zarządzania nieruchomościami jest procesem interdyscyplinarnym, przez który trzeba samemu przejść w praktyce.

 

Znaleźć rozwiązanie 

Wielu z nas traci zapał, gdy widzi jakiś wykres lub wzór, bo to oznacza, że będzie musiała poświęcić temu trochę czasu i uwagi. Jednak wysiłek ten może zamienić się w radość lub nawet podekscytowanie, jeżeli uświadomimy sobie, dzięki jakim działaniom będziemy mogli zwiększyć potencjał swojej nieruchomości.

Stanie się to wtedy, gdy:

  • gruntownie przygotujesz się do działania,
  • zainwestujesz dużo swojego czasu ,
  • zdobędziesz gruntowne wykształcenie kierunkowe oraz bogate doświadczenie praktyczne,
  • będziesz znał się na liczbach,
  • będziesz koncentrował się jedynie na jednej nieruchomości,
    • dywersyfikację portfela nieruchomości stosowaną przez tzw. „hurtowych zarządców”, postrzegać będziesz w kategoriach próby ochrony zarządców przed nimi samymi,
    • będziesz wiedział, co robisz, zatem nie będziesz potrzebował do tego zbyt dużo środków. W twojej pracy nie będzie niczego zbędnego, co pochłania energię: zbyt licznego personelu, zbytniego wyposażenia, czy niewykorzystanej powierzchni. Każdy z Was musi wiedzieć, co ma robić, i każdy musi robić swoje. Trudno jest bowiem być kreatywnym, gdy elementy Twojego otoczenia są zbyt duże, aby można było mieć nad nimi kontrolę, i trudno panować nad czymś, co wymyka się spod kontroli,
    • będziesz dzielił się swoją wiedzą.

 Zarządzanie nieruchomością, wymaga także praktycznej wiedzy rachunkowo-podatkowej. Wiedzy, która umożliwi dopasowanie określonego schematu ewidencji rachunkowo-podatkowej do indywidualnego charakteru każdej nieruchomości. Jednym z podstawowych czynników warunkujących osiągnięcie sukcesu finansowego w dzisiejszym biznesie jest, bowiem umiejętność rozróżnienia pomiędzy faktami a opiniami. Musisz znać liczby. Musisz znać fakty. To liczby ukażą ci fakty.

Jeżeli jako właściciel nieruchomości nie potrafisz czytać liczb, lub nie chcesz albo nie masz warunków, aby się tej sztuki nauczyć, nie posiadasz też wystarczającej ilości czasu, aby odpowiednio się zaangażować w funkcjonowanie Twojej wspólnoty mieszkaniowej, musisz posłuchać rady kogoś innego. Kogoś, komu umiejętność rozumienia funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej daje zdolność widzenia, której zwykły śmiertelnik nie posiada. Zarządzanie i administrowanie nieruchomościami to poważna gra. Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy oczekiwaniem, że wejdziesz na boisko, a faktyczną grą.

Niniejszy artykuł nie ma na celu wywołania strachu, ale powinien skłonić do głębokiej refleksji, do właściwego zaplanowania lub ponownego przewartościowania priorytetów multidyscyplinarnego procesu, jakim jest zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. To bowiem od właścicieli lokali tworzących wspólnoty mieszkaniowe oraz wybranych przez nich członków zarządu lub firm zarządzających zależą rodzaj oraz jakość podejmowanych decyzji. Oni dzierżą w rękach ster, który pokieruje wspólnotę mieszkaniową na spokojne lub wzburzone wody i ponoszą za to całkowitą odpowiedzialność.